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不動産法務
現在、所有しているマンションを賃借人に貸していますが、将来的に建替えを検討しています。そこで、現在の賃貸借契約を定期借家契約に切り替えることができるでしょうか。
 定期借家契約とは、契約の期間を一定期間に限定して、同期間の満了とともに契約を終了させる、すなわち契約の更新を予定しない賃貸借契約の類型です。平成11年の法改正により設けられました。
 従来、家主側の事情によって賃貸借契約を終了させるためには、正当事由や立退料の支払いが必要とされてきました。しかし、この定期借家契約は、定められた期間で契約が必ず終了しますので、例えば、転勤により2年間だけ海外に行くため、その期間だけ所有マンションを賃貸に出したい、といったニーズにも応えることができます。  ただし、更新が認められる通常の賃貸借契約と比べて、借家人にとって不利な面もありますので、いくつか守らなければならない規制があります。
(1)公正証書等の書面によって定期借家であることを明記して契約しなければならない。
(2)「更新がなく、期間の満了により終了する」ことを契約書以外の書面に記載して交付し、説明しなければならない。
(3)契約終了の1年前から6か月前までの期間に、賃借人に対して、期間満了による賃貸借契約終了の通知をしなければならない。

 上記(1)〜(2)の規制を守っていないと、契約の更新がないこととする合意部分は無効になります。また、(3)の期間内に通知をしないと、その分契約終了時期が延びてしまいます。  なお、契約期間満了によって必ず定期借家契約を終了させなければいけないわけではなく、賃貸人と賃借人との合意があれば、再度新たな契約を締結して、賃貸借を継続することも可能です。

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